浅谈在建工程抵押评估

在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。

按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是己停工多年的“烂尾楼”，有着与一般房地产不同的特点。由于在建工程抵押相对于土地使用权和存量房地产抵押，更具有风险性，除抵押物变现风险、未来市场预测风险等，还有实体未建成风险。估价机构首先要健全内部规章制度，严格执行《房地产估价规范》，同时教育估价人员遵守职业道德，加强继续教育，提高业务水平，建立起一套完善的风险管理机制，以便合理分担风险。进行在建工程抵押评估需要主要的几点有：

1、资料收集时需要注意的：作为在建工程评估首先应明晰产权，了解有效成本投入，应收集以下资料：①《国有土地使用证》；②《建设用地规划许可证》及用地红线图；③《建设工程规划许可证》；④出让的土地还应有《建设用地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证；⑤用于销售的还应有《商品房销（预）售许可证》、《商品房登记备案证》及商品房销售情况表，另外还有施工许可证、施工图纸、施工图预算、施工合同等有关资料。如果是按套部分抵押的，还需要提供《抵押物清单》。

2、现场勘查时需要注意的：估价人员勘察现场的日期通常也是房地产评估的价值时点，由于在建工程价值时点不同工程进度会相差很大，如购买的电梯设备在运输途中还不能列入评估范围，但第二天到现场安装了就应计算其价值。所以，在建工程的现场勘察日期应该与价值时点相一致。其现状价值包括土地价值及截止价值时点已完成的客观建造成本，该价值受房地产市场的影响可能大于、等于或小于实际投入成本。估价人员勘察现场时要做好详细的记录，如主体框架完成情况，消防喷淋管、电管是否铺设，电梯、空调设备是否安装，墙面是否粉刷，水电增容是否到位等均应记录在案，并在评估报告中介绍清楚。

3、建筑面积超过规划时的处理：应遵守合法原则，如实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积，这时应根据不同情况进行计算：①已经规划部门同意，并补交了相关费用，可按合法面积进行评估；②已经规划部门处理，尚需补交费用，应扣除该项费用，并在报告中说明；③未经规划部门处理的， 暂不予考虑，并在报告中说明。

4、在建工程房屋成新率的确定：非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣工项目一般要计算实体性折旧、功能性折旧和经济性折旧。这里实体性折旧是指因自然条件破坏的程度，功能性折旧是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值／工程项目总费用；经济性折旧指未达到的设计能力程度。在日常的在建工程评估中，较容易遗漏功能性折旧和经济性折旧。

5、是否存在拖欠工程款现象：根据２００２年６月，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖，拍卖价款中需要优先支付拖欠承包人（施工单位）的工程价款，银行只能从剩余部分中受偿。因此，贷款银行一般要求承包人（施工单位）出具《放弃工程款优先受偿权的承诺函》，以保证自身抵押权的优先地位。

   由此可见，在建工程抵押评估既是房地产评估项目，又有别于一般的房地产评估项目，估价人员在进行在建工程抵押评估时要善于发现其特点，严格遵守估价原则，善于控制风险，才能更好的对该类评估项目的准确评估，为金融机构放贷提供有力的参考价值，控制贷款风险。